Domstol godkänner att LKAB betalar kommunala topptjänstemäns löner och politikerarvoden

Gällivare kommun har ingått avtal med LKAB om att helt eller delvis finansiera lönerna för ca 20 anställda på kommunen, däribland kommunchefen, miljö-och byggchefen samt chefen för samhällsomvandlingen. Detta då kommunens personalkostnader ökar p.g.a. samhällsomvandlingen i Malmberget, att LKAB:s gruva där expanderar och samhället Malmberget därför rivs. LKAB ska även stå vissa merkostnader för den politiska organisationen i kommunen, då samhällsomvandlingen medför extra möten för politikerna. Nu välsignar Förvaltningsrätten i Luleå detta förfarande.

Villaägarnas Riksförbund har engagerat sig i ärendet för sina medlemmars skull och menat att finansiering borde ske på annat sätt, t.ex. genom att regeringen engagerar sig i samhällsomvandlingen och ersätter kommunens merkostnader. Allt för att någon jävsproblematik inte ska uppkomma. När LKAB ersätter kommunen för såväl löner till topptjänstemän som politiker, är risken att LKAB:s finansiering av kommunala anställningar och politisk organisation, kan påverka hur tjänstemännen och politikerna  beslutar. Förvaltningsrätten håller dock inte med utan anser att finansiering på detta sätt är fullt möjlig, då lönerna till tjänstemännen och politikerna inte betalas direkt av LKAB, utan slussas via kommunen.

- Det här en intressant och samtidigt skrämmande dom, eftersom den öppnar ett farligt kryphål i lagstiftningen, som innebär att den som belastar en kommun eller annan myndighet arbetsmässigt, kan betala anställda på myndigheten och eventuella politiker, när ersättningarna slussas via myndigheten. Blir det här vanligt i Sverige, kan det påverka förtroendet negativt för myndigheter och tron på att dessa verkligen är oberoende i sitt beslutsfattande, säger Villaägarnas Riksförbunds chefsjurist Ulf Stenberg.

Domen innebär även att förhandsavgörande inte tas in från EU-domstolen. Förvaltningsrätten anser inte heller att det här riskerar att snedvrida konkurrensen.

- Vi kommer att diskutera domen och får därefter se om den bör överklagas, avslutar Ulf Stenberg.

Läs hela domen (pdf)

/Ulf Stenberg
Chefsjurist

Ett stort steg mot Attefallshus togs idag

Idag beslutade regeringen om en proposition om så kallade attefallshus. Dvs. komplementbostadshus som är upp till 25 kvm stora. Dessa hus ska enligt förslaget få byggas från den 2 juli utan bygglov om de ligger mer än 4,5 meter från tomtgränsen. Är avståndet mindre krävs grannens godkännande.

Till skillnad från friggebodarna får attefallshusen vara upp till 25 kvm (inte 15 kvm) och de måste byggas enligt gängse bostadsstandard.

Det sista steget för att Attefallshusen ska bli verklighet är riksdagsbeslut vilket borde vara fattat inom någon månad. Även om alliansregeringen inte har egen majoritet i Riksdagen är det troligt att flera oppositionspartier stödjer förslaget. Till exempel har socialdemokraterna gett uttryck för att man inte kommer att stoppa förslaget även om man inte anser attefallshusen vara någon lösning på den svenska bostadsbristen.

Villaägarna är starkt positiva till förslaget. För säkerhets skull har vi frågat våra medlemmar i en internetenkät i vilken över 5000 personer deltog. Över 90 procent anser att man borde tillåta friggebodarna att vara större än idag och 83% anser att friggebodarna borde få inredas som bostadshus.

Varför är Villaägarna så positiva?

För det första stärker förslaget äganderätten för småhusägare vilket är ett av förbundets mest grundläggande värden. Förslaget innebär att den enskilde småhusägare kan göra saker med sin egendom som han eller hon inte tidigare fått.

Denna handlingsfrihet kan användas till att utöka bostadsytan vilket är en särskilt bra sak för villahushåll som växer eller kanske har barn i tonåren och som behöver utrymme. Eller så kanske hushållet vill bygga för att hyra ut den nya bostadsytan för att få en extra inkomst som stärker boendeekonomin. I så fall innebär det att hushållen blir mer solida och att oron för den höga skuldsättningen kan mildras något.

Om villahushåll väljer att bygga mer bostadsyta för att hyra skapas en viss lättnad på den svenska bostadsmarknaden som är mycket ansträngd på grund av bostadsbrist. Bristen på bostäder har tagit sitt uttryck i mycket höga priser och extremt långa köer till hyresrätter.

De som hamnar mest i kläm är unga som söker och får arbete i storstäderna eller en studieplats. För dem kan det vara ett fullt gångbart alternativ att i något år bo i ett attefallshus på en centralt belägen villatomt.

Slutligen har det rests synpunkter från några medlemmar om att attefallshusen kan bli anskrämliga för grannen. Det är en risk som man tar när man ger makt åt enskilda istället för till kommunen.

Om detta bör det för det första sägas att förslaget innehåller en regel om att grannens tillstånd krävs om attefallshuset ligger mindre än 4,5 meter bort. Det ger ett skydd. För det andra tror vi att småhusägaren är lika ointresserad av att bygga ett anskrämligt attefallshus som hans eller hennes grannar är av att ha ett på granntomten.

Det som är anskrämligt för grannen är sannolikt något som sänker värdet också för den som bygger det anskrämliga huset på sin tomt. Därför tror vi inte att folk kommer att göra det.

Men naturligtvis kan inget uteslutas när en så omfattande frihetsreform genomförs. Skulle det visa sig inte fungera måste förbundet helt enkelt uppmärksamma politikerna om detta och få till stånd skärpningar.

Men förhoppningsvis och troligtvis kommer småhusägarna i vårt avlånga land att kunna hantera attefallshusen med samma ansvar som man gjort med friggebodarna!    

Daniel Liljeberg, chefekonom

Därför är det fel att försämra rot- och rutavdraget för att sänka hyresrättens fastighetsskatt

Snart slutar den s.k. remisstiden för utredningsbetänkandet Vissa bostadsbeskattningsfrågor SOU 2014:1. Det är alltså ett statligt utredningsförslag som skickats ut till olika intressenter för bedömning.

Utredningen vill försämra rot- och rutavdraget genom att sänka taket från nuvarande 50 000 kr per år till 34 000. Skattepengarna som man tror att detta drar in ska användas till att avskaffa fastighetsskatten för hyresrätter.

Villaägarnas Riksförbund är en av remissinstanserna och vi kommer inom kort skicka in vårt remissvar som i korthet går ut på att den statliga utredningen tänkt fel. På alla plan.

För det första bygger utredningen på en jämförelse mellan hyresrätter och ägda bostäder i ett skatteperspektiv. Den jämförelsen är varken rättvis eller rimlig.  

Det är sant att kapitalbeskattningen för ägda bostäder i strikt mening är lägre än vad den är för andra investeringar.

Men till skillnad från en investering i aktier eller andra värdepapper måste den som investerar i en bostad betala höga kostnader för drift och underhåll av sin investering. Den som missköter det kommer snabbt att se sin investering minska i värde. Att äga sin bostad handlar inte enbart om kapital- och skattekostnader utan om en rad andra förutsebara såväl som oförutsebara kostnader för hushållet. Detta tas inte i beaktan i betänkandets resonemang och kalkyler.

För det andra måste lagstiftaren ställa sig frågan om hushålls investeringar i en egen bostad verkligen ska ha lika hög skattekostnad som investeringar i aktier och andra värdepapper? I de flesta jämförbara länder betraktas inte ägande av privatbostad på samma sätt som en investering i aktier.

I de flesta länder är skattesatsen vid reavinstbeskattning vid avyttring av privatbostad betydligt lägre än de 22% som Sverige har och i många länder finns det en tidsbegränsning för reavinstbeskattning av privatbostad.

Skälet för att inte likställa köp av bostad skattemässigt med köp av aktier är att för ett hushåll så utgör bostadsägande ett långt mer grundläggande behov än aktieägande. Även de svenska skattereglerna borde avspegla detta och inte ständigt sträva efter skatteneutralitet mellan bostadsägande och investeringar i aktier eller andra värdepapper.

För att undgå osund spekulation i bostäder kan reglerna utformas så att de förmånliga skattereglerna begränsas till en privatbostad per hushåll.

Bostadsägande vs. investering i hyresrätt

I betänkandet jämförs även ett hushålls investering i egen bostad med fysiska personers investering i hyresfastighet. Det är, återigen, en orimlig jämförelse eftersom det å ena sidan handlar om enskilda hushålls sörjande för sitt eget boende och å andra sidan förmögna personers val av kapitalplacering.

Förutom att lagstiftaren borde se på dessa situationer på olika sätt bör man också beakta att det hushåll som köper sin egen bostad måste ta ansvar för alla de andra kostnader som uppstår kopplat till boendet. Motsvarande kostnader i hyresboende är avdragsgilla mot resultatet för hyresvärden.

Märklig debatt om bostäder

Det är konstigt att debatten om beskattningen av hushåll kontra näringsverksamhet inskränker sig till den bostadspolitiska debatten trots att bostadsägande måste anses vara bland det mest centrala och grundläggande ett hushåll kan vilja göra för att ordna sin tillvaro. Mer viktigt till exempel än att äga en bil.

Ändå diskuteras aldrig någon snedvridning mellan beskattningen av ägda bilar kontra hyrbilar trots att samma principer går att överföra från bostäder till bilar. Den som köper sin egen bil för lånade pengar får göra ränteavdrag mot all inkomst. Den som äger sin bil vårdar den med eget arbete och köper olja och tändstift för egna beskattade pengar medan en hyrbilsfirma köper in bilar och vårdar dem – kostnader som räknas mot resultatet.

Naturligt nog blir hyrbilskörande dyrare bilkörande än för den som äger sin egen bil eftersom bilägarens egna arbete värderas lågt. Å andra sidan blir serviceinnehållet i hyrbilskörandet många gånger högre än för den som äger sin bil. Få ifrågasätter detta förhållande för bilägande kontra bilhyra. Däremot är det populärt att ifrågasätta just detta förhållande när det gäller ägda bostäder kontra hyrda bostäder.

Den som hyr en bostad tar ingen ekonomisk risk och har inga egna kapital, drifts- eller underhållskostnader. Den som hyr en bostad betalar för dessa kostnader genom sin hyra som i sin tur beskattas som en del av näringsverksamhet.

Dessbättre har det inte gjorts någon statlig utredning som jämför skattekostnaden att köpa en bil jämfört med skattekostnaden för att köpa aktier eller andra värdepapper. Lika litet har det utretts huruvida skattekostnaden för den som köper en bruksbil förhåller sig jämfört med den som väljer att investera i en hyrbilsfirma. Men det är vad som sker i detta betänkande – fast för bostäder.

Fastighetsskatt för hyresrätter

Hyresrätternas fastighetsskatt är dock även enligt vårt synsätt en asymmetrisk skatt. Den är lika främmande som det vore att ta ut en enhetsskatt per bil av hyrbilsfirmor. I näringsverksamhet är det överskottet av verksamheten som ska beskattas. Så borde det även fungera för hyresrätter.

Detta resonemang kräver dock att prissättningen av hyresrätten motsvarar hushållens värderingar vilket är fallet för ägda bostäder. På hyresmarknaden har vi dock ett lagstiftat bruksvärdesystem som sätter priserna för hyresbostäder klart under vad hushållen är beredda att betala i storstadsområdena.

Att jämföra priserna och skatterna för ägda bostäder med hyresbostäder ur ett hushållsperspektiv när den senare är kraftigt prisreglerad är därför omöjligt.

Finansieringen av förslaget felaktig och orealistisk

I betänkandet föreslås högsta tillåtna avdrag för rot- och ruttjänster sänkas från nuvarande 50 000 kronor per år till 34 000 kronor per år. Denna skattehöjning beräknas höja statens skatteintäkter med 1,83 miljarder kronor vilket sammanfaller nära med kostnaderna för de skattesänkningar som föreslås för framförallt hyresrätten.

Det här finansieringsförslaget är principiellt felaktigt. Införandet av rot- och rut-avdrag syftade till att minska förekomsten av svartarbete och öka förekomsten av vita jobb. Enligt de studier som gjorts har reformen fyllt sitt syfte. Företagarna menar att reformen totalt sett skapat 24 000 nya vita jobb och att avdraget är självfinansierat eftersom det ger upphov till mer nya skatteintäkter än det skattebortfall som det skapar. Att sänka taket för rot- och rutavdragen kommer sannolikt att få motsatt effekt.

Därför är det också tveksamt om de antaganden som görs i betänkandet kring vilka nya skatteintäkter ett försämrat rot- och rutavdrag skapar. Enligt betänkandet drabbas ca. 10 procent av dem som gör rot- och rutavdrag av försämringen vara ca. hälften köper rot- och ruttjänster för 50 000 kr eller mer. I betänkandet görs bedömningen att dessa hushåll kommer att fortsätta köpa rut- och rottjänster för mer än 34 000 kronor per år i så stor utsträckning att reformen genererar 1,83 miljarder kronor i ökade skatteintäkter vilket är ca. 10% av vad den nuvarande skattekostnaden uppgår till för staten. 

Vi tror att det är en alltför optimistisk bedömning. Enligt en enkät som förbundet låtit genomföra och som fått 2049 svarande bedömer 44,8 procent att deras egen efterfrågan av rut- och rottjänster kommer att förändras om taket sänks till 34 000 kr. Av dessa tror 62% att efterfrågan blir lägre och 30,7% mycket lägre – alltså totalt närmare 93%.

Detta resultat får oss att tro att den finansiering för avskaffad fastighetsskatt för hyresrätter som den statliga utredningen föreslår inte kommer att hålla.

 Förslaget får inga positiva effekter

Bakgrunden till tillsättandet av bostadsbeskattningskommittén är en uppfattad skatteorättvisa mellan ägda och hyrda bostäder.

Därutöver menar vi att hyresrättens problem överhuvudtaget inte återfinns inom skatteområdet.

Skulle regeringen välja att föreslå avskaffad fastighetsskatt för hyresbostäder och vinna Riksdagens godkännande kommer ett sådant beslut få obefintlig effekt för nyproduktionen av hyresrätter. Fastighetsskatt betalas först 15 år efter att en bostad byggts. Fastighetsskatten för hyresbostäder är redan idag klart lägre än den för småhus, 1217 kr per lägenhet mot 7112 kr per småhus.

Om de 1217 kronorna i skatt som ligger 15 år framåt i tiden tas bort påverkar det knappast ett nyproduktionsbeslut. Vad som avgör ett investeringsbeslut är den totala avkastningen över hyresfastighetens livscykel och det i sin tur avgörs helt av bruksvärdessystemet.

Det är också högst sannolikt att hyresgästernas förhandlingsrepresentanter (Hyresgästföreningen) skulle betrakta en skattesänkning för hyresrätten som något som ska återspeglas i bruksvärdet (hyran).

Daniel Liljeberg, chefekonom

Villaägarnas Riksförbund

Mycket bra och litet dåligt från s-kommission om bostäder

I den omtalade forskningsrapporten av professor Mårten Palme med flera framförs ovanligt många sunda resonemang. Att en rapport som inte bygger på någon ny studie kallas ”forskarrapport” kan därför kanske vara förlåtet.

Forskarkvartetten konstaterar först av allt att bristen på rörlighet är bostadsmarknadens huvudproblem. För att råda bot på det måste hyresmarknaden fungera bättre och kvartetten ägnar mycket av utrymmet i det bostadspolitiska kapitlet åt att lyfta fram bruksvärdessystemets brister.

Tyvärr påstår man att ägt boende är gynnat i förhållande till hyrt boende och att hushållens bostadsinvesteringar är skattegynnade i förhållande till andra kapitalplaceringar.

För det första måste man fråga sig om det inte är i sin ordning att skatterna är något lägre för det hushåll som köper en bostad för eget bruk än för det hushåll som väljer att spekulera i olika värdepapper? Det förra måste anses vara ett mer centralt behov för hushållen. Därtill mäts inte värdet av hushållets egna insatser för att upprätthålla värdet på den egna bostaden. Den ska kontinuerligt vårdas, underhållas och renoveras. Köper man däremot aktier så krävs det inga sådana kostnader.

Samma sak gäller för jämförelsen mellan att köpa en bostad för eget bruk och att köpa en fastighet för kommersiell uthyrning. Det ena är hushållets sätt att lösa sitt eget bostadsbehov. Det andra är en kapitalplacering. I den ena boendeformen måste man själv betala för en ny frys när den går sönder. I en hyresrätt får man en ny.

Lösningen för hyresrätten ligger inte att få till stånd subventioner som ska åstadkomma minskad påstådd orättvisa mot ägda bostäder. Hyresmarknaden kommer bara att fungera från och med den dagen då hushållens värderingar av olika bostäder får slå igenom i priset – dvs. hyran.

För att det inte ska uppstå negativa sociala konsekvenser av det kan bostadsbidragen höjas och kommunerna ägna sig verklig social housing. Dvs. äga ett mindre antal bostäder som kan användas för de hushåll som man har ett ansvar för enligt socialtjänstlagen. Problemet är kommunerna idag gör precis tvärtom och att bruksvärdessystemet behandlar alla svenska hushåll, från ekonomiskt svaga ensamstående föräldrar till miljardärer, exakt likadant. Inte undra på att hyresmarknaden är trög.

Slutligen kommer s-forskarna fram till att flyttskatterna bör sänkas vilket är glädjande. I det kan man bara instämma. Hundratusentals 40-talister bor idag i för stora bostäder men möts av en skattevägg på ofta en miljon kronor eller mer vid ett bostadsbyte. Därför bor man kvar.

Skulle flyttskatterna sänkas skulle stora grupper vara beredda att flytta. Bara lösgörandet av deras idag bostadsbundna kapital skulle leda till en massiv investering i nya bostäder. I finare bostadsrätter, seniorboenden och säkert många hyresrätter. Men så länge så inte sker sitter kapitalet fast i villorna och hushållen väljer snarare att från tid till annan ta ut ny belåning för resor, bilköp och annat som inte ökar bostadsbeståndet.

Tyvärr antyder s-forskarna att man bör höja fastighetsskatten för privatpersoner för att finansiera reformerna. Det är en dålig idé som socialdemokraterna förlorat val på förut. Anledningen till det är att småhusägare med rätta anser sig tillräckligt beskattade vid köp, innehav och vid försäljning av småhus ändå.

/Daniel Liljeberg, chefekonom 
Twitter: D_Liljeberg 

Avskaffat lagkrav på byggfelsförsäkring kommer att göra passivhus dyrare att försäkra

Igår blev regeringens proposition om att avskaffa lagskyldigheten för den som bygger ett hus att köpa en byggfelsförsäkring känd. Villaägarnas redogjorde för sin uppfattning kring detta i ett pressmeddelande.

Frågor har ställts om hur vi resonerar kring detta och därför gör vi några ytterligare klarläggande nedan.

Vad är Villaägarnas grundläggande syn på så kallade passivhus?

Det finns ingen enhetlig definition av vad ett passivhus är mer än att man med begreppet brukar avse hus som har låg energiförbrukning i driftsstadiet. Detta brukar innebära att passivhus är dyra att bygga men något billigare i drift.

Villaägarna har inga synpunkter på att hushåll väljer att bygga passivhus. Dock är det viktigt att framhålla att den som tror sig göra en klimatinsats genom att bygga ett passivhus tänker fel. De koldioxidutsläpp som det svenska bostadsbeståndet ger upphov till ligger inom handeln med utsläppsrätter. Det innebär att den minskade energiförbrukning som nya och dyra lågenergihus ger upphov till endast leder till att utsläppsrätterna säljs till någon annan.

Lågenergihus har därför ingen positiv klimatpåverkan. Däremot är lågenergihus dyra att bygga och det går sällan att räkna hem det i minskade driftskostnader.

Är passivhus riskkonstruktioner?

Eftersom det finns många konstruktioner som kallar sig passivhus finns det inget kort svar på den frågan. Men generellt är tanken med passivhus att de ska vara mycket välisolerade. Tjock isolering kan betyda högre risk för fuktskador p.g.a. minskade termiska drivkrafter i konstruktionen.

Passivhus marknadsförs ofta som högkvalitativa. Men det är värt att tänka på att bara för att något kallas passivhus behöver det inte vara varken välprojekterat eller välbyggt. Ett certifierat passivhus kan dock däremot ha lägre risk för fuktskador eftersom projekteringen kan ske med certifierade projektörer som är särskilt utbildade. Ett exempel på certifiering av projektörer är ”Certified European Passive House Designer”, CEPH.

Men återigen bör man fråga sig varför man vill bygga extremt välisolerat för att minska sin energiförbrukning när klimateffekten som uppstår av det är noll.

Alternativet till passivhus för den som bygger ett småhus är mer beprövade byggmetoder som ofta är billigare i byggstadiet medan driftskostnaden är något högre. Risken för mögel och dålig luft blir generellt lägre.

Villaägarna har försiktighetsprincip mot passivhus

Villaägarna anser att det är på sin plats att ha en försiktig inställning till nya byggmetoder. Under 1990-talet och början av 2000-talet byggdes det flera tiotusentals bostäder med s.k. enstegstätad fasadkonstruktion. Byggmetoden ansågs vid den tiden vara fullt gångbar av byggbranschen och Boverket.

Nu vet vi att enstegstätade fasader är en högriskkonstruktion och sedan mitten av 00-talet har det skett flera rättsprocesser mellan hushåll, byggbolag och försäkringsbolag om vem som ska plocka upp notan för de mögelskador som konstruktionen gett upphov till.

För de hushåll som drabbats värst har tillvaron nära nog slagits sönder för att man på byggbolagets inrådan valde att bygga sitt hus med enstegstätad fasad. Man bygger ett hus för 2-3 miljoner enligt det senaste byggkunnandet. Men efter bara 3-4 år står det klart att huset är mögelskadat och hälsovådligt så till den grad att endast en totalrenovering av fasaden för 1-1,5 miljoner kronor kan rädda det. Ingen tar något ansvar.

Att då påstå att vi 2014 till skillnad från början av 2000-talet vet allt som mänskligheten någonsin behöver veta om konstruktioner för välisolerade bostadshus är orimligt.

Villaägarnas Riksförbund tror tvärtom att bland de nya konstruktioner som kallar sig passivhus döljer sig byggmetoder som kommer att visa sig vara mindre bra medan några säkert är utmärkta.

För det hushåll som gör den antagligen största investeringen under hela livet genom att bygga ett nytt småhus finns det all anledning att vara försiktig när det gäller passivhus. För den dagen felen dyker upp är det långt ifrån säkert att någon annan kommer att vilja ta ansvar.

Varför tror Villaägarna att passivhus blir dyrare att försäkra när byggfelsförsäkringen inte längre är obligatorisk?

Fram tills nu har byggfelsförsäkringen varit obligatorisk. Löptiden och villkoren har varit desamma medan premien har kunnat variera.

När byggfelsförsäkringen blir frivillig kommer de som bygger bostäder enligt de mest beprövade och säkra byggmetoderna att antingen helt avstå ifrån att teckna en byggfelsförsäkring eller förvänta sig en väldigt låg premie.

Poolen av försäkringstagare kommer att minska och de som garanterat kommer att vilja finnas kvar är de som bygger med nya och mer experimentella byggmetoder. Många passivhuskonstruktioner måste räknas in i den kategorin.

Denna process är välkänd i försäkringsteoretiska sammanhang och brukar kallas Adverse Selection. Den innebär att dåliga byggmetoder efter hand tränger undan de goda från en gemensam försäkring.

De försäkringsbolag som kommer att vilja sälja byggfelsförsäkringar kommer därför att behöva ta ut höga premier från dem som bygger med oprövade byggmetoder. Det är inte ens säkert att det kommer att finnas byggfelsförsäkringar på marknaden för de mest experimentella metoderna.

/Daniel Liljeberg, chefekonom 
Twitter: D_Liljeberg